Miếng đất cỏ ở đối diện Nhà thờ Methodist Trinity East thường xuyên để trống.
Đất này đã từng được sử dụng cho các sự kiện ngoài trời, ngân hàng thực phẩm và các buổi tập hợp khác trong nhiều thập kỷ. Khi mục sư Marilyn White được bổ nhiệm vào hơn 11 năm trước, nhà thờ Houston đã từng bàn về việc biến nơi này thành nhà ở – mặc dù ý tưởng chưa bao giờ được cụ thể hóa.
Bà White thấy những thay đổi xung quanh Trinity East trong suốt 10 năm qua. Chi phí nhà ở tăng lên và cư dân lâu năm ngày càng bị đẩy ra ngoài.
“Tôi đã tham gia các cuộc họp của các tổ chức phi lợi nhuận và các cuộc họp cộng đồng và chỉ lắng nghe,” bà White cho biết. “Nhu cầu số một ở mọi nơi tôi đến: Chúng tôi cần nhà ở giá rẻ, và chúng tôi cần nhanh chóng.”
Mỹ hiện đang đối mặt với thị trường nhà ở không thể chi trả trong ít nhất một thế hệ, phần nào do thiếu hụt nhà. Một số lãnh đạo tôn giáo đang nhìn vào các khu đất của chính mình, các bãi đậu xe không sử dụng, cánh đồng bỏ hoang và các tòa nhà cũ như những không gian tiềm năng cho những ngôi nhà mới có giá cả phải chăng mà họ có thể cho thuê hoặc bán.
Đối với bà White, lô đất trống của Trinity East dường như là một cơ hội để tạo ra sự khác biệt trong cộng đồng. Nhà thờ Houston phản ánh một phong trào được một số người gọi là “YIGBY” – Yes In God’s Back Yard – một nhánh của phong trào YIMBY ủng hộ xây dựng nhà ở rộng hơn.
Một số tổ chức tôn giáo coi công việc này là một nỗ lực từ thiện hoặc phi lợi nhuận. Đối với những người khác, đó là vấn đề sống còn.
Thực tế là ít người đi nhà thờ hoặc những nơi thờ cúng khác hơn so với trước đây, theo Mark Elsdon, một mục sư Presbyterian và nhà phát triển làm việc với các ngôi nhà thờ. Một số tổ chức tôn giáo có thể cần những nguồn thu nhập mới khi số lượng tín đồ giảm khiến thu nhập của họ giảm, ông nói.
Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở tại Mỹ, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, có thể là một quá trình dài và tốn kém. Các lãnh đạo tôn giáo có ít hoặc không có kinh nghiệm trong phát triển bất động sản hoặc tài chính phải điều hướng một hệ thống phức tạp, từ việc đảm bảo nguồn tài trợ và phê duyệt đến việc đối mặt với sự phản đối từ hàng xóm và, trong một số trường hợp, từ chính các tín đồ của họ.
“Bạn phải có rất nhiều yếu tố để điều đó hoạt động. Nó phải là một địa điểm khả thi, phải khả thi về tài chính, phải có được tài chính, tất cả các quy định phải được phê duyệt,” ông Elsdon nói.
Những thách thức trong xây dựng
Có đủ đất tôn giáo không sử dụng để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ của đất nước, ông Elsdon cho biết. Nhưng hiện tại, chỉ một số ít đất của nhà thờ đang được phát triển thành công do các rào cản trong việc xây dựng nhà ở giá rẻ.
Mục sư Joseph Daniels, người dẫn dắt Nhà thờ Methodist Emory ở Washington, DC, đã phải chiến đấu kéo dài với Cục Công viên Quốc gia và Hội đồng Bảo tồn Lịch sử DC trong quá trình xây dựng một dự án nhà ở giá rẻ trên đất của nhà thờ này. Cục Công viên Quốc gia đã bất ngờ chỉ định đất của nhà thờ là một di tích lịch sử sau khi một cư dân tư nhân kiến nghị với cơ quan này, ông Daniels cho biết.
Các chỉ định lịch sử có thể được sử dụng bởi cư dân địa phương tìm cách chặn hoặc hoãn phát triển mới, tạo thêm một lớp phản đối cho các dự án vốn đã khó khăn và tốn kém để khởi động.
Cuối cùng, cộng đồng đã giành được sự chấp thuận để xây dựng. Nhưng cuộc chiến đã khiến dự án chậm lại hàng triệu đô la và ít nhất hai năm, ông Daniels nói.
Tổng cộng, quá trình này mất 11 năm. Kết quả là 99 đơn vị nhà ở hoàn toàn giá rẻ đã mở cửa vào năm 2019. Ông Daniels cho biết nhà thờ vẫn nợ giáo hội của mình khoảng 2,5 triệu đô la từ khoản vay 3,5 triệu đô la ban đầu, mà họ đang trả dần khi dự án hướng tới khả năng sinh lời.
Ngày nay, một số thành viên của nhà thờ sống trong các căn hộ bên cạnh và một số người thuê khác đã tham gia vào cộng đồng.
“Lịch sử là vô cùng quan trọng, nhưng khi nó được sử dụng để từ chối cơ hội cho những người khác, đặc biệt trên đất mà chúng tôi sở hữu, đó là một thách thức thực sự,” ông Daniels nói.
Hai thập kỷ trước, Enterprise Community Partners, một tổ chức phi lợi nhuận tạo ra và thúc đẩy nhà ở giá rẻ, đã bắt đầu tư vấn cho các lãnh đạo tôn giáo về phát triển nhà ở. Các nhà lập pháp vào thời điểm đó không mấy mặn mà với việc hỗ trợ, theo David Bowers, cố vấn cao cấp của sáng kiến phát triển dựa trên đức tin của Enterprise.
Nhưng điều đó đang bắt đầu thay đổi.
Các nhà lập pháp ngày càng chấp nhận phong trào YIGBY, và một số tiểu bang và thành phố đang điều chỉnh các quy tắc sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức tôn giáo xây dựng nhà ở trên đất của họ.
Trong những năm gần đây, chín tiểu bang đã thông qua hoặc xem xét các đạo luật YIGBY, theo NYU Furman Center về Bất động sản và Chính sách Đô thị. Đây là một dấu hiệu cho thấy phong trào đang thu hút sự chú ý far hơn ngoài các nhà thờ và cộng đồng riêng lẻ.
Bà White không tự mình vượt qua quá trình. Bà nhận được sự giúp đỡ từ các tổ chức địa phương, từ Enterprise – và từ ông Daniels, người hiện đã có kinh nghiệm trong việc vượt qua thủ tục giấy tờ và mê cung của các cơ quan địa phương và tiểu bang cần thiết để đảm bảo tài trợ, trợ cấp và tín dụng thuế.
Một công việc tốn kém
Trinity East đã đối mặt với những chướng ngại vật riêng, bà White nói. Các quan chức tiểu bang ở Austin, Texas, đã miễn cưỡng grant một khoản tín dụng thuế nhà ở giá rẻ cho dự án 30 triệu đô la do tỷ lệ tội phạm của khu vực.
Nhiều dự án nhà ở tôn giáo này phụ thuộc vào các khoản trợ cấp và ưu đãi thuế từ chính phủ để có thể khởi động, Bart Mitchell, CEO của The Community Builders, một nhà phát triển phi lợi nhuận đã hợp tác với ông Daniels trong dự án nhà ở giá rẻ của nhà thờ ông ở Washington cho biết. Với việc lãi suất thế chấp gia tăng và các biểu thuế tăng chi phí vật liệu xây dựng, những dự án này chỉ ngày càng trở nên đắt đỏ hơn, ông nói.
Cộng đồng của bà White đã làm việc với các sở cảnh sát địa phương để tạo ra một kế hoạch nhằm giúp giảm tỷ lệ tội phạm trong khu vực. Sau khi trình bày kế hoạch cho các quan chức chính phủ Austin, họ đã phê duyệt các tín dụng thuế của dự án vào năm nay.
Phức hợp, sẽ có 90 đơn vị nhà ở cho người cao tuổi từ 55 tuổi trở lên, đã bắt đầu thi công vào tháng 7 và dự kiến sẽ hoạt động vào năm sau, bà White cho biết.
Bà White nói rằng những năm tháng mất để đưa dự án vào hoạt động đã làm bà nhận ra rằng việc xây dựng nhà ở giá rẻ là khó khăn đến mức nào.
“Nhưng tôi càng ngày càng tin rằng điều đó có thể được thực hiện, và nó nên được thực hiện,” bà White nói, người vừa nghỉ hưu làm mục sư của Trinity East nhưng vẫn tiếp tục giám sát dự án nhà ở.
Các hình thức khác nhau của YIGBY
Khi việc xây dựng nhà ở gặp khó khăn quá mức, một số tổ chức tôn giáo tìm những cách khác để tận dụng tài sản không sử dụng của họ. Một nhà thờ mà ông Elsdon tư vấn đã chuyển đổi một phần tòa nhà của mình thành incubator cho doanh nghiệp nhỏ.
IKAR, một cộng đồng Do Thái ở Los Angeles, đã dành nhiều năm để cố gắng xây dựng một tổ hợp nhà ở giá rẻ trên cùng một đất với hội đường của mình. Nhưng các yêu cầu về bãi đậu xe địa phương đã làm cho dự án trở nên quá tốn kém, bà Melissa Balaban, CEO của IKAR cho biết.
Vì vậy, cộng đồng đã thay đổi hướng đi. Mùa hè này, IKAR đã mua một khách sạn ở phố gần đó để làm địa điểm nhà ở riêng biệt.
Đôi khi một cộng đồng tôn giáo quyết định rời khỏi một tài sản hoàn toàn để dọn đường cho nhà ở. Ở Bronx, New York, tu viện Ursuline Sisters đã cho thuê một phần đất của mình cho Fordham Bedford Housing Corporation, một nhà phát triển nhà ở giá rẻ.
Kết quả cuối cùng là một phức hợp nhà ở giá rẻ hơn 500 đơn vị đã làm sống lại khu vực xung quanh, ông Heng Ly, CEO của Fordham Bedford Housing Corporation cho biết.
Ông Elsdon nói rằng trong khi việc xây dựng nhà ở là rất quan trọng, việc mất đi các nhà thờ và những nơi thờ cúng khác có thể tạo ra những lỗ hổng lớn hơn trong cộng đồng.
“Điều này có hiệu ứng lan tỏa vì mọi người đến nhà thờ để nhận thực phẩm từ ngân hàng thực phẩm, hoặc đến các buổi họp của nhóm hướng đạo gái, hoặc các buổi họp của hiệp hội khu phố. Trong cộng đồng của tôi, chúng tôi bỏ phiếu tại nhà thờ,” ông nói.
Bà White hy vọng cộng đồng người cao tuổi mới sẽ mang tinh thần của Trinity East sang bên kia phố. Nhà thờ có kế hoạch cùng điều hành phát triển này với đối tác bất động sản của mình và cung cấp dịch vụ cho các người cao tuổi sống ở đó.
Và bà White cũng dự định sẽ hướng dẫn các lãnh đạo tôn giáo khác về những gì họ cũng có thể làm với đất đai trong các khu vực của họ.
“Sau khi chúng tôi khởi công, các mục sư từ các nhà thờ khác đã bắt đầu gọi cho tôi, nói rằng ‘Này, chúng tôi có thể nói chuyện với bạn không? Bởi vì chúng tôi cũng muốn làm điều tương tự,’” bà nói.